RAPPEL DE L’ANNONCE

21 Rue Bargue Paris 15e.

Proche gare Montparnasse. Métros Volontaires et Pasteur. lignes 6 et 12,

En bus : lignes 88 et 95

Pépinière d’entreprises. Vend 8-9 Bureaux indépendants et meublés.

Local inscrit dans le RCP comme “ Local à usage commercial”. Pas de taxes de bureaux.

Accueil + Toilettes, 1 Local d'archive, 1 Local technique,1 cave, 1 emplacement de parking double.

Rez-de-chaussée sur rue calme dans un immeuble récent.

Stationnement aisée pour les visiteurs à proximité immédiate.

Câblage informatique et téléphonique + prises RJ 45.

Fibre optique Orange haut débit.

Tableau de brassage avec pré-câblage d’une cinquantaine de lignes téléphoniques et d’un Intercom.

Alarme,

Vidéosurveillance.

Amplificateur de signaux GSM.

Double circuit électrique : courant faible et courant fort.

Climatisation.

Chauffage électrique radiant indépendant

Entièrement meublés: bureaux, fauteuils, étagères et armoires de rangements.

Ménage bi-hebdomadaire assuré par une société de nettoyage.

Surface totale 126 m² brut de béton.

Bureaux cloisonnés (Mécanobloc) avec décloisonnement possible.

Faux plafond avec goulottes électriques suspendues.

Locaux en bon état, rationnels et modulables

Loyers annuels HT & HC: 47.801 €, rendement > 7% sans location des parkings et cave.

Bureaux loués meublés individuellement en baux précaires de 23 mois finissant progressivement jusqu'en décembre 2017.

Possibilité de racheter la SCI avec droits réduits 5% (contre 7,75%) et fin des plus-values en juin 2018

Ces bureaux conviennent à un acheteur qui souhaite faire un placement ou se développer en récupérant progressivement les bureaux en fin de bail.

PRIX: 655.000€ (hors parkings et caves)

PLAN ACTUELS DES BUREAUX LOYERS HT ET DATE DE FIN DE BAIL

 PLAN DU LOCAL AVANT CLOISONNEMENT (surface 126 m2)       

ETATS LOCATIFS ACTUELS DES BUREAUX

RECAPITULATIF DES ECHEANCES DES BAUX

RENTABILITE & PRIX DE VENTE

Pour déterminer le prix de vente, nous vous proposons le ratio classique d’évaluation:

Loyers H.C H.T / Prix de vente.

Soit 47 801 / 655.000 = 7,3%  

hors location des parkings ( 2000€ /an) et  hors location de cave  (600€/an) .  

Soit avec la location des parkings et cave:

47 801 + 2000 + 600 = 50 401 / 685.000 = 7,36%

Le taux de remplissage des bureaux a toujours été légèrement supérieur à 100% compte tenu des préavis, des cautions, des re-facturations de services et des indemnités de ruptures de bail.

Les locaux sont vendus meublés et la SCI avec ses outils de gestion informatisée.

Prévoir 2 h par semaines de gestion locative.

DONNEES COMPTABLES

CALCUL DU PRIX AU M2 BRUT DE BETON:  5 203 € / m2

Soit au m2 brut de béton : 655.000 / 126 m2= 5.203€ /m2 (Hors Parking et hors Cave)

 Nous privilégions l’évaluation en brut de béton compte tenu de la modularité des cloisons.

NEGOCIATION (2 associés à 50%).

Nous tenons à vous préciser que la marge de négociation est faible, car nous nous sommes donnés jusqu’à juin 2018 pour vendre nos bureaux compte tenu des éléments suivants:

Le prix est motivé tant par la rentabilité > 7,3% que par le prix au m2, que par la très faible offre de petits bureaux dans le 15 ème arrondissement aussi proche de la gare Montparnasse.

Une de nos sociétés souhaitent rester locataire si possible jusqu’en décembre 2017.

L’exonération totale des plus values (22 ans) s’appliquera en juin 2018 ; l’impôt sur les plus values diminue de 900 € en moyenne chaque mois.

De plus chaque mois supplémentaire correspond à un revenu additionnel net de 33 000/12 =

2 750€ /mois

Le motif de la vente est un départ à la retraite et une installation en province.

FORMULES D’ACHAT POSSIBLES

Parmi les possibilités vues avec notre expert comptable Mr Harel du Cabinet Becom qui suit ce dossier depuis la constitution de la SCI le 18 juin 1996 voici ses conclusions:

 1) Vous achetez les murs en vente classique avec des frais de notaires voisins de : 7,75% et vous êtes soumis au régime des plus values pendant 22 ans. Le local est classé en “Local commercial”

 2) Vous achetez les parts de la SCI Bargue avec des droits d'enregistrement de 5%  et vous êtes exonérés des plus values en cas de revente en juin 2018 car la SCI a été créé en juin 1996.

Nous vous rappelons que cette SCI est soumis à l'IR pour ses deux associés. Ce qui limite les risques d’appel en garantie de passif pour l'acheteur.

Nous vous proposons d'acheter les locaux avec ses locataires actuels : 8 Baux de 23 mois en cours ; le dernier signé finit en décembre 2017. (Mandataire judiciaire, Internet, Grand Cru Saint Emillon, Editeur de logiciel, Sav Pianos, Services Bâtiments, Conseils juridiques)

Le revenu locatif annuel total est aujourd'hui de 54.955 € HT /mois HT dont 7154 € de charges. Le résultat net du centre de profit est de 33.000€.

La SCI est gérée commercialement par Philippe Géraudel pour un montant annuel de 5.990€ HT : gestion locative, recherche de locataires, rédaction des baux, entretien des locaux etc..

La SCI est gérée au niveau comptable, fiscal et juridique par le Cabinet d’expertise comptable BECOM à Versailles pour un montant annuel de :  1.020€  HT

Nous pouvons aussi, si vous le souhaitez vous vendre ces murs libres de tout locataire fin 2017 ou envisager d'autres formules mixtes à votre convenance.

Ex :Vous occupez progressivement les bureaux en fonction de votre développement et de leurs libérations.

FINANCEMENT

Nous pensons qu'aujourd'hui il vous est possible d'emprunter  aux alentours de 2.50% sur 15 ans ( 2.15% + 0.35% assurance).

Somme maximum à financer : 685.000 € + 7,75% de frais (Notaire + Taxes) = 738 000 €

Nous avons simulé 3 cas d’apports initiaux correspondants  à des déficits fonciers annuels allant de 20.854 € à 0 €.

1) Apport initial = 0  Mensualités = 5000€  Soit par an : 60.000€  - (Bénéfice : 33.000 + Frais de gestion 5.990 = 38.990€) = Besoin de financement = 21.000 € / An

2) Apport initial = 25% = 184.500 €  Mensualités = 3750 € Soit par an : 45.000€ - (Bénéfice : 33.000 + Frais de gestion 5.990 = 38.990€) = Besoin de financement = 6000 € / An

3) Apport initial = 35% = 258.300 €  Mensualités = 3.250€ Soit par an : 39.000€ - (Bénéfice : 33.000 + Frais de gestion 5.990 = 38.990€) = Besoin de financement = 0 €

PIECES QUE NOUS TENONS A VOTRE DISPOSITION:

3 Derniers bilans ( je tiens à votre disposition les bilans depuis 1996)

2 Relevés de charges de l’immeubles facturées à la SCI en 2013 et 2014

1 Relevé de dépenses générales de l’immeuble 2013 & 2014

3 Procès Verbal d’assemblée générale de l’immeuble 2013 & 2014 & 2015

3 Taxes Foncières 2013 & 2014 & 2015

1 Attestation de surface du géomètre.

1 Kbis de la SCI

1 Modèle type de bail 23 mois signés par les locataires.

1 Déclaration de SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés.

1 Tableau d’amortissement. Fin des amortissements en 2022.

1 Calcul détaillé des “frais de notaires + taxes”. ( 7.75%)

1 Règlement de copropriété (80 pages non numérisées) : Immeuble Mixte spécifiant la dénomination de “local à usage commercial” pour le lot concerné.

1 Plan du plateau brut de béton (125.90 m2)

1 Plan d’implantation des bureaux 2015 .

1 Plan du réseau  des climatiseurs.

1 Plan des cloisons modulaires vitrées et pleines ( Cloisons Mécanobloc modulables)

1 Plan électrique : prises/ éclairage/ chauffage/ RJ45/ etc

1 Plan du tableau de brassage des RJ45 et des lignes téléphoniques (# 50 lignes précablées)

A VENDRE

8-9  BUREAUX PARIS 15

9

655.000 €

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